Le syndic occupe une place centrale dans le bon fonctionnement d’une copropriété. En fait, ce dernier est le gestionnaire principal du bien immobilier commun. En ce sens, il est dans l’obligation de maintenir les zones communes en bon état. D’une part, cela passe par le nettoyage de ces espaces. D’autre part, il doit aussi effectuer des travaux lorsque les circonstances l’exigent. Effectivement, au fur et à mesure du temps, le bâtiment présente des défauts. De ce fait, les travaux en question devront être réalisés dans les meilleurs délais afin de ne pas porter préjudice aux copropriétaires. Mais comment le syndic doit-il s’y prendre ?

La consultation des copropriétaires

Si vous n’êtes pas satisfait de la gestion de copropriété, vous pouvez demander à changer de syndic. Généralement, si vous prenez cette décision, c’est que votre représentant légal n’a pas respecté ses engagements envers vous.

Pour le cas de travaux, le syndic n’a pas le droit de les réaliser sans le consentement de tous propriétaires. Ainsi, il doit d’abord convoquer chaque membre à une assemblée générale (AG). Durant cette séance, ce dernier présentera les opérations à mener ainsi que le budget y afférant. Si le projet est validé, alors l’argent sera récolté via une cotisation, auprès d’une institution financière, etc. Lors de l’AG, le syndicat discutera aussi du montant des honoraires du gestionnaire de l’immeuble. En effet, celui-ci sera peut-être amené à suivre les travaux réalisés.

Notez que les décisions prises devront être soumises à un vote. En fonction des travaux menés, le principe de majorité appliqué ne sera pas le même.

Types de travauxPrincipe de majorité appliquéSpécificités
Parties communes, accessibilité, travaux obligatoires selon la loiMajorité simpleSans considération des abstentionnistes
Économie d’énergie, transformation, ajout d’un élément d’équipementMajorité absoluePlus de 50 % des voix, considération de tous les copropriétaires
Surélévation, constructionDouble majoritéAu moins 2/3 des voix requis, considération de tous les copropriétaires

Toutefois, votre mandataire n’est pas obligé d’avoir votre approbation préalable pour les travaux plus modestes. Cela est également valable pour des urgences, à la suite d’un sinistre, par exemple.

La préparation des travaux

Une fois que le projet est approuvé lors de l’AG, le syndic devra trouver des prestataires. En réalité, ce dernier aura à présenter au moins 2 devis au conseil syndical. La décision finale revient à ce comité, mais c’est au mandataire de signer le contrat avec les professionnels.

Le suivi des travaux

Bien que le syndic de copropriété soit avant tout un représentant légal, il peut/doit aussi s’assurer que les travaux sont menés à bien. Pour ce faire, il est recommandé de souscrire à une assurance décennale. Cependant, si celui-ci décide de passer outre, il aura à gérer lui-même les éventuels litiges avec les prestataires.

En outre, votre représentant a le droit de refuser de signer le contrat s’il n’y a pas d’assurance dommages.

La réception (ou la vérification) des travaux

Même si votre gestionnaire ne suit pas le déroulement des opérations, il devra toujours vérifier que les résultats correspondent aux attentes. Pour cela, il se fiera au cahier des charges élaboré en amont.

En outre, le syndic s’assurera que les travaux ont été bouclés dans les temps. Il vérifiera même la qualité des prestations. Au cas où le maître d’œuvre ne satisfait pas aux exigences, le mandataire peut porter l’affaire en justice. De plus, il pourra faire intervenir ses garanties légales.

Il existe des situations où le syndic est responsable des défauts liés aux travaux. Dans ce cas, les copropriétaires peuvent lui demander des comptes. Parfois, ces derniers préfèrent même chercher un syndic pour remplacer celui qui n’a pas satisfait leurs demandes.

Si vous décidez de devenir syndic, assurez-vous de bien respecter toutes les dispositions légales pour des travaux. Vous ne serez pas seulement un porte-parole des copropriétaires de l’immeuble. À vrai dire, vous serez le représentant légal de tous ces individus. Si jamais ils ne sont pas satisfaits de vos prestations, ils pourront engager votre responsabilité. Vous pourrez même être remplacé. Et si cela arrive, il sera toujours de votre devoir de préparer l’AG concernant votre révocation et votre remplacement.

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Article rédigé par David Rousseau

Article rédigé par David Rousseau

Maitre d'œuvre architecte

Maitre d’oeuvre basé à Rennes depuis plus de 15 ans, j’apporte mon expertise dans le secteur de l’habitat et de la maison pour tout vos projets de construction, rénovation, d’extension ou d’aménagement de maison. Avec plus de 150 projets de construction de maison à mon actif, je maitrise parfaitement les différents aspects de l’habitat moderne et écologique d’aujourd’hui.

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